Ein Auszug aus der Gästeliste spiegelt das breite Leistungsspektrum des Unternehmens für die unterschiedlichsten Branchen wieder. Facility Manager, Objekt- und Instandhaltungsleiter von Unternehmen wie Fronius, Umdasch, OMV, WIFI NÖ, BIG, Hilti, Bosch, Rudolf Leiner, MIBA, Wolford, voestalpine, Giesecke & Devrient, Flughafen Salzburg, Knapp AG, Kärcher, Fraunhofer, Österreichische Lotterien, Caritas Wien, Sodexo Austria, Plansee u.v.m. konnten neben den neuesten Entwicklungen und Softwarelösungen der Grüner GmbH einen regen Erfahrungsaustausch über das eigene Unternehmen hinaus erleben.

Mobile Anwendungen im Trend

Wie in den vergangenen Jahren informierte Grüner seine Partner in interessanten Vorträgen über neue Trends und Themen. Zusätzlich bestand dieses Mal die Möglichkeit, sich an verschiedenen Informationsständen direkt bei den Softwareentwicklern und Projektleitern live am Computer beraten zu lassen. Großen Andrang gab es speziell bei den mobilen Geräten. Die hier gezeigten Apps für iPad, iPhone Android und Windows 8 Tablets erschließen neue Möglichkeiten des flexiblen und mobilen Einsatzes von pit-FM sowohl on- wie auch offline.

Karsten Reese, Geschäftsführer von IngSoft, informierte ausführlich über die Anforderungen zur Energieeffizienz, darüber, was Unternehmen für das  Energiemanagement gemäß ISO 50001 zu tun haben und welche Bereiche mit der Software InterWatt abgedeckt werden. Das AKH Linz lud zum Abschluss alle Teilnehmer zu einer interessanten Führung durch das neue Apothekengebäude und beeindruckte mit seinem Vortrag über die erforderlichen FM-Leistungen des Krankenhauses.

In mehreren europäischen Ländern hat Guy Stamet sein Konzept bereits am Markt positioniert. Jetzt steht der Rollout von „BlueKit“ auch in Österreich an. Das TÜV-Zertifikat dafür hat er schon. Und am Dach des Wiener Millennium Tower war er ebenso: Gemeinsam mit Schindler hat er dort gemessen, wie der „Kamin-Effekt“ eines Aufzugsschachtes im Großformat aussieht – eine Sogwirkung mit sechs Metern pro Sekunde! Eine Sogwirkung, die zugleich eine enorme Energieverschwendung bedeutet: „In traditionellen Gebäude entweicht durch diesen Kamin-Effekt permanent Heizenergie.“ Bei Passiv- und Niedrigenergiehäusern ist dieses Phänomen zwar kaum oder gar nicht ausgeprägt, dafür kann in diesen ein steter Unterdruck im Aufzugsschacht herrschen: „Und dieser führt sodann zu einem ,Eisstiel-Effekt’ – im Winter wird unentwegt kalte Luft ins Gebäude gesogen, im Sommer kommt zusätzliche Wärme ins Haus.“

Luftdichte Hülle – offener Schacht

Der Hintergrund dieses Problems: Aufzugsschächte müssen in der Lage sein, Rauch abzuleiten und eine Kabinenbelüftung gewährleisten.  Seite 6

Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, wird in der Praxis seit Jahrzehnten „einfach ein Fenster im Schachtkopf oder dem darüber liegenden Maschinenraum offen gelassen“. Dass Aufzugsschächte genauso wie Treppenhäuser belüftet werden können, hat die deutsche Entrauchungsindustrie bereits 2003 erkannt und seitdem primär in luftdichten Immobilien etabliert.

„Allerdings“, so Stamet, „sind und waren all diese Systeme unter Betrachtung der Aufzugsrichtlinie nie zulässig. Die Hersteller und Montagebetriebe solcher Systeme agierten nur unter Berücksichtigung der Bauproduktenrichtlinie. Erst uns gelang es, sowohl den Anforderungen der Aufzugsrichtlinie (,detaillierte Gefahrenanalyse und Betriebsunterlagen!’), als auch der Bauproduktenrichtlinie (,sicherer Rauchabzug!’) sowie der Energierichtlinie (,die Gebäudehülle vollständig verschließen!’) zu entsprechen.“

Lüftung im Schacht: Nur bei Bedarf

Das „BlueKit“-System von AirFlowControl löst sowohl den Kamin- als auch den Eisstiel-Effekt, indem es die Lüftungsöffnung im Aufzug abdichtet – flexibel und nach Bedarf. So reagiert die Lüftungsklappe sensibel auf die jeweilige Situation im Schacht, bei Normalbetrieb des Aufzugs öffnet sie sich regelmäßig. Eine derart am Bedarf ausgerichtete Lüftung stellt außerdem sicher, dass Mikroorganismen keinen Nährboden im Schacht oder in den oberen Fluren finden.

Spezielle Rauchmelder sorgen zudem dafür, dass die Luft im Aufzugsschacht permanent analysiert wird: Bei Rauch im Schacht, Stromausfall oder überhöhten Temperaturen öffnet sich die Lüftungsklappe. Damit wird der Kamin-Effekt unterbunden und der Wärmeenergieverlust kann deutlich reduziert werden.

Im Aufzugsschacht stattdessen auf Zeitschaltuhren, CO₂- oder Feuchtigkeits-Melder zu vertrauen oder einfach „die Schotten dicht zu machen“ ist hingegen keine Option: Eine falsch dimensionierte Klimatechnik wäre die notwendige Folge, so Stamet. Hinzu kommt, dass der Ausfall der Thermik im Aufzugsschacht luftdichter Niedrigenergieimmobilien im Pannenfall für im Fahrkorb eingeschlossene Passagiere schnell lebensbedrohend werden kann. Auch das Wartungspersonal wäre dann in den heute üblichen maschinenraumlosen Aufzügen stark gefährdet.

„Schluss mit ,erlaubten Undichtigkeiten’!“

Kein gutes Haar lässt Stamet an der praktischen Auslegung der OIB-Richtlinie – 6. Diese sieht vor, dass Neubauten dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet werden – gleichzeitig muss aber auch ein ausreichender Luftaustausch gewährleistet sein. Während Gebäude umschließende Flächen also nach ihrer Bestimmung dicht ausgeführt werden sollen, liegen in derselben Gebäudehülle gleichzeitig sogenannte „technische Öffnungen“ frei, die folglich „erlaubte Undichtigkeiten“ darstellen.

Ob eine Gebäudehülle entsprechend dicht ist, wird mit dem „Blower Door Test“ überprüft. Dazu werden alle Fenster und Fenstertüren geschlossen und Zu- bzw. Abluftdurchlässe von Lüftungsanlagen, Außenwandluftdurchlässe sowie die raumseitigen Öffnungen raumluftabhängiger Feuerstätten temporär abgedichtet. „Häufig wird daher die Öffnung der Aufzugslüftung bei der Prüfung einfach abgedichtet und danach wieder ohne Scheu und Scham geöffnet. Das ist jedoch der Albtraum jedes Energieexperten. Denn wer würde mit gesundem Menschenverstand auf die Idee kommen, ein 40 x 40 cm großes Fenster auf der letzten Aufzugsebene permanent offen stehen zu lassen?“

Eine erste „BlueKit“-Installation gibt es jedenfalls schon in Österreich – im Schulungszentrum von Schindler Österreich. Besonderes Interesse haben in den bereits belieferten Märkten Contractoren an dem System gezeigt, die damit entsprechende Energieeinsparungen zusätzlich generieren können.

BlueKit: Die Funktion

Das patentierte System regelt den Verschluss der Lüftung des Aufzugsschachtes mit einem motorischen Lüftungsantrieb. Die Lüftung wird dabei an die tatsächlichen Bedürfnisse der Immobilie angepasst – während der Nutzungszeiten der Immobilie kann sie etwa auf 5 min/h reduziert werden. Bei Überschreitung der zulässigen Aufzugsschacht- oder Maschinenraumtemperatur, bei einer Aufzugspanne mit Personeneinschluss in der Kabine oder bei Präsenz von Wartungspersonal im Schacht öffnet sich die Lüftungsklappe automatisch. Das Rauchmeldesystem von BlueKit sorgt zudem für den notwendigen Rauchabzug im Schacht. Montiert werden dazu – unabhängig vom jeweiligen Aufzugshersteller – folgende Plug&Go-Anschlüsse:

1. Jalousienklappe, Lamellenfenster sowie Dunkelklappen mit oder ohne Wetterschutzelemente mit elektromotorischem Antrieb für horizontalen oder vertikalen Einbau in die Schachtdecke oder -seitenwand.
2. Eine Notstrom-versorgte Zentraleinheit mit integrierter Zustandsanzeige für Normalbetrieb, Störung, Rauchmeldung und Lüftung sowie einer Tastatur für Systemeinstellungen und Wartungsarbeiten.
3. Die Aufzugsstatuseinheit.
4. Punktmelder, ein Ansaugsystem oder optische Melder für die Rauchmeldung.

BlueKit kann auch nachträglich eingebaut werden. In Österreich wird es etwa von Schindler als „HVS-EVO“ vertrieben.

Hohe Einsparungen im Aufzugsschacht

AirFlowControl hat ein Simulationsprogramm zur Berechnung des Energieeinsparpotenziales in Bestandsimmobilien ab Energieeffizienzklasse C entwickelt (www.bluekit.eu). Mit einem typischen, rund 630 kg schweren Fünf-Stockwerke-Aufzug lässt sich in der Regel eine Energieeinsparung zwischen 1.800 und 3.500 Euro pro Jahr erreichen. Die Kosten für BlueKit – zwischen 3.500 und 4.500 Euro – amortisieren sich damit im Schnitt in spätestens drei Jahren. Für Bürotürme bietet AirFlowControl eine spezielle „Tower-Lösung“, bei der die Rauchmeldung via Infrarot-Beamer erfolgt.

164 Mitarbeiter, 170 Objekte, 10 Bauabteilungen. Und Immobilien-Nutzer, die unterschiedlicher nicht sein könnten: Vom Gewerbetrieb über Museen und Ministerien bis hin zu Privatwohnungen betreut Reinhold Sahl mit seinem Team der (BHÖ). Das Ministeriumsgebäude am Wiener Stubenring betreut die BHÖ im Vollbetrieb, samt Reinigung und Portierdienst. Der Rest des Portfolios – dazu gehören neben der Hofburg in Wien und Innsbruck auch zahlreiche Palais, Schlösser, Bäder und Gärten in ganz Österreich – wird in verschiedensten partnerschaftlichen Modellen mit Drittanbietern bewirtschaftet.

Neues Haushaltsrecht in Umsetzung

Aktuell ist das Facility Management dieser 170 Objekte im Umbruch. Zweierlei versucht die BHÖ derzeit umzusetzen: Zum einen die vom Finanzministerium vorgegebenen neuen Regeln in Sachen Leistungsverrechnung. Zum anderen die Etablierung eines Energiemanagement-Systems für den gesamten Objektbestand.

Das neue Haushaltsrechts-System des Bundes bedeutet einen radikalen „Kultur-Wandel“: „Bisher wurden uns für das Liegenschafts-Management jährliche Budgets zugeteilt. Künftig stellen wir unseren Nutzern ein kostengetreues ,Nutzerentgelt’ in Rechnung“, erklärt Sahl. In anderen Worten: Auch ein Ministerium oder ein Museum hat künftig einen starken Anreiz, die Betriebskosten durch ein verändertes Nutzerverhalten aktiv zu senken – weniger Betriebskosten, geringeres Nutzerentgelt.

Eine Objektkostenrechnung gemäß ÖNORM B 1802 hat die BHÖ bereits etabliert. Per 1. 1. 2013 wurde zudem erstmals eine Eröffnungsbilanz erstellt: Nach fiktiven Mietpreisen bewertet drückt sich der Bestand der BHÖ nun mit deutlich mehr als drei Milliarden Euro aus. Der volkswirtschaftliche Wert (touristische Wertschöpfung, Kultur, Arbeitsplatzrelevanz) dagegen ist noch wesentlich höher einzuschätzen.

Bis Mitte des Jahres soll endgültig definiert werden, welche Kosten den jeweiligen Nutzern künftig zugeordnet werden. Sahl präferiert dabei eine Variante, „in der nur die tatsächlich von diesen Nutzern auch beeinflussbaren Betriebskosten, nicht aber Sanierungsaufwände“ zugewiesen werden. Jedenfalls: Ab 2015 wird auch die BHÖ ihre ersten „Rechnungen“ verschicken.

Energie-Management für den Bund

Die zweite große Herausforderung für Sahl derzeit: Die Zertifizierung nach ISO 14001 und die damit einhergehende Etablierung eines Energiemanagement-Systems. Im Klartext heißt das: „Eine verlässliche Datengrundlage herstellen, um Verbräuche analysieren – und in Folge – auch senken zu können.“

1) In einem ersten Schritt wurden dazu Objekteinheiten definiert: Wo hört etwa die Hofburg auf, wo fängt das Denkmalamt an? 2) Daran anschließend gilt es nun, insbesondere den Aufwand für Strom sowie das Heizen und Kühlen auf Kostenebene zu erfassen: Welche Rechnungen können direkt oder müssen mit Hilfe eines Quadratmeter-Schlüssels umgelegt werden? 3) Schließlich sollen alle erforderlichen Ablese-Systeme wie Zähler und das nachgelagerte Sub-Metering direkt den eingangs definierten Objekten zugeordnet werden. Eine entsprechende Anpassung der Gebäudeleittechnik ist für alle Objekte in Planung, ein erstes „Testobjekt“ wird die BHÖ im Rahmen eines Projekts mit universitärer Begleitung ausrüsten.

Doch halt, Herr Hofrat. Stehen Sie nicht – so wie Wolfgang Gleissner bei der BIG – vor demselben Dilemma, auf die Verbrauchsdaten Ihrer Nutzern nicht zugreifen zu können? „Sie sagen es.“ Jedoch: „Es sind bereits intensive Gespräche im Laufen und ich bin zuversichtlich, dass in Zukunft eine strukturierte Übersicht über die Verbrauchsdaten aller vom Bund selbst genutzten Gebäude als Steuerungsgrundlage vorliegt.“ Das Benchmarking im Bundeskanzleramt zeigt also erste Früchte. Jetzt gilt es, die historisch gewachsene Software des Bundes entsprechend zu adaptieren – bis dato erfolgen alle Zahlungsströme auf SAP, die Energiedaten laufen in der GISI-Datenbank des Wirtschaftsministeriums zusammen, zudem besteht eine eigene Immobilien-Datenbank.

An die Etablierung eines CAFM-Systems denkt Sahl derzeit noch nicht. Dass er die in der Energieeffizienzrichtlinie definierten Einsparziele aber auch freiwillig erfüllen kann, glaubt er sehr wohl: „Ein jährliches Einsparpotenzial von drei Prozent ist auch in unserem Gebäudebestand, trotz hoher Auflagen des Denkmalschutzes, machbar.“ Nicht zuletzt versucht Sahl derzeit via Modulbauweise sehr hohe Flächen zu unterteilen und damit die Flächeneffizienz deutlich zu erhöhen. [mz]

Die Burghauptmannschaft Österreich

Im Zuge der Umstrukturierung des Bundeshochbaus im Jahr 2000 wurden alle zivilen Bundes-Liegenschaften der BIG übertragen. Rund 65 historische Bauwerke, die zum kulturellen Erbe Österreichs zählen bzw. bei denen eine besondere Verbundenheit zur Republik gegeben ist (z.B. Hofburg in Wien, Hofburg zu Innsbruck, Festung Hohensalzburg, Kunsthistorisches Museum, Staatsoper, Schönbrunner Tiergarten, Hofreitschule) wurden indessen der Burghauptmannschaft in Wien übertragen, die seitdem als Burghauptmannschaft Österreich firmiert. Viele der von ihr betreuten Objekte weisen eine eingeschränkte Nutzbarkeit auf, unterliegen völkerrechtlichen oder gesetzlichen Verpflichtungen oder werden von den obersten Organen des Bundes genutzt (Bundespräsident, BKA, VfGh, VwGh). Zudem unterliegen sie strengen Denkmalschutzbestimmungen.

Bei FM-Projekten ist es nicht anders als bei anderen Projekten auch: Nur all zu oft leiden sie unter a) dem Diktat des günstigen Angebots oder b) zu wenig Planung oder, fast noch schlimmer, c) zuviel davon: zu strikten Vorgaben – aus Ideenriesen werden dann Umsetzungszwerge. Ebenso problematisch: Rosarote Brille auf und durch – selbst wenn ein Projekt zur Halbzeit schon weit über dem bis dahin geplanten Budget liegt, redet man sich ein, dass sich diese Entwicklung bis zum Projektende nicht weiter verschärfen wird. Jedoch: Budget-Überschreitungen wachsen in der Regel nicht linear, sondern exponentiell, wenn die Gründe ignoriert werden. Und: In Krisen wird oft nach Schuldigen anstatt nach einer Lösung gesucht. Alle sind dann nur noch damit beschäftigt, die eigene Weste reinzuwaschen.

Gemeinsam ist all diesen Projekt-Mängeln eines: Wunschdenken überlagert den Realitätssinn. Damit Projektleiter diesem Wunschdenken entgegenhalten können, brauchen sie, so Ramscheidt, eine „richtig gute Ausbildung“. Am Lehrplan: Organisation, Menschenführung, Kommunikation, Kosten-Nutzen-Rechnung, Risikomanagement. Und: Jede Menge Erfahrung aus der Projekt-Realität. Die am Markt angebotenen Projektmanagement-Seminare laufen indessen meist nach einem sehr ähnlichen Schema ab. Die Teilnehmer müssen dabei oft eine Art virtuelle Gartenparty organisieren. Dabei werden dann alle Projektmanagement-Methoden – von der Zieldefinition bis zum Projektabschluss – durchexerziert. Jedoch: Eine Gartenparty ist simpel, große Bauprojekte aber überaus komplex.

Wichtig beim Projektstart:

Auftraggeber gibt es oft mehrere – Bezugspersonen sind aber nur diejenigen, mit denen auch eine Kommunikation vereinbart wurde. Daher: Klar definieren, wer mit wem kommuniziert und wer welche Entscheidungsbefugnis hat. Wichtige Projektschritte sind schriftlich allen Entscheidern mitzuteilen. Und: Geben Sie Klarheit – verlangen Sie Klarheit:

• Keine „Weichmacher“ gegenüber dem Team: z.B. etwa, könnte, sollte, relativ, ein wenig, man, irgendwie…
• Präzise („Dienstag, 16. April 2013“) anstatt relative („nächste Woche“) Angaben.
• Alle Verantwortlichen haben einen NAMEN!
• Kein Selbstbetrug wie „Wir schaffen das schon!“

Projekte sind immens gefährdet, wenn nicht von Anfang an klar definiert ist, a) was das Ziel ist (und wie gemessen wird, ob es erreicht wurde), b) welcher Nutzen durch das Projektziel gestiftet werden soll sowie c) in welchem Kontext das Projekt (im Rahmen anderer Projekte? / mit welchen Ressourcen?) abläuft. Entscheidend dabei, so Ramscheidt, ist, sich nicht ausschließlich auf das Projektziel, sondern eben auch auf den durch dieses Ziel erwarteten Nutzen zu konzentrieren – beides daher stetig zu hinterfragen. Apropos Fragen: Ein Projektleiter zeichnet sich nicht darin aus, dass er ohne zu fragen alles weiß. Im Gegenteil: Sie zeigt sich darin, dass er genau weiß, was er wann und wen fragen muss. Daher: Eine Fragekultur ohne Angst leben! Und: Eine Hinweiskultur etablieren: Auf unrealistische Projekte muss hingewiesen werden! Schließlich: Eskalationswege von Anfang an definieren! In der eigentlichen Planung empfiehlt es sich, einzelne Arbeitsschritte kompakt und unmittelbar nacheinander zu planen – Zeit-Puffer gehören dabei an das Projekt-Ende.

Wichtig im Basislager:

Erster Schritt: Kick-Off-Meeting! Zweiter Schritt: Eindeutige Aufgabenverteilung innerhalb des Teams. Und zwar losgelöst von Unternehmens-Hierarchien. Ansonsten werden die Vorteile, die Projektarbeit gegenüber in Abteilungen – in „Linien“ – organisierter Arbeit hat, nicht genutzt. Wichtig: Im Projekt sind alle Rollen gleich wichtig und alle Projektbeteiligten gleichwertig! Und der Projektleiter muss nicht der Experte schlechthin sein, sondern hat primär die Rolle des Koordinators.

Hat ein Team zu viele Mitglieder, wird die Terminfindung für Meetings ein logistisches Großprojekt und die Meetings selbst werden zur Bühne. Hat es zu wenige, so müssen manche Team-Mitglieder mehrere Funktionen übernehmen und es wird dann schwierig abzugrenzen, in welcher ihrer Funktionen diese jeweils handeln. Optimal ist es daher, zu Projektbeginn klar zu definieren, welche Aufgaben im Projekt tatsächlich benötigt werden.

Die Mischung macht’s: Ein Team, das überwiegend oder nur aus Neuerern besteht, produziert laufend Ideen – und gibt sie bald wieder auf, weil es immer neue, bessere gibt. Ein reines Beobachter-Team fängt vor lauter kritischem Abwägen gar nicht mit der Umsetzung an. Und ein Team aus Perfektionisten kommt zu keinem Abschluss, weil es immer noch hier und da ein Kleinigkeit zu verbessern gibt. Fehlt ein Cha-rakter für ein ausgewogenes Rol-lenverhältnis, so empfiehlt es sich, externe Berater beizuziehen oder Kollegen informell um deren Mei-nung zu fragen.

Regeln für das Meeting: 1) Niemals ohne Agenda! 2) In jedem Meeting wird der gegenwärtige Istzustand mit dem Istzustand des letzten Meetings verglichen. 3) Alle Themen und Fragen der Agenda betreffen alle Anwesenden. Unvorhergesehene Fragen werden an das Ende des Meetings verlegt. 4) Das Meeting beginnt pünktlich und dauert maximal eine Stunde. 6) Ein Ergebnisprotokoll ist obligatorisch – ein zentrales Dokumentations-System ohne „Parallel-Universum“ äußerst hilfreich.

Kontraproduktiv im Konflikt-Fall: 1) „Strategische“, aber nicht ehrlich gemeinte Entschuldigungen. 2) Entschuldigungen, die mit dem Vorwurf gekoppelt sind, dass der andere mindestens ebenso viel zum Konflikt beigetragen hat. 3) Die Erwartungshaltung, vom Gegenüber ebenso eine Entschuldigung zu erwarten.

Wichtig in der Steilwand:

Hier zählt Flexibilität: Immer hat die Planung dem Projekt zu dienen – nicht umgekehrt. Endtermine sind meist nie so starr, dass sie wichtiger sind als das tatsächlich erfüllte Projektziel. Empfohlen wird, die Planung regelmäßig – alle zwei Wochen etwa – zu aktualisieren, den Ursprungsplan aber als Referenz nie aus den Augen zu verlieren.

Die drei Fallen bei Steinschlag: 1) Das Unterbewusstsein übernimmt die Führung. 2) Als Einzelkämpfer unterwegs sein. 3) Getrieben zu sein statt gestaltend einzugreifen. Daher: a) Stress-Situationen trainieren, b) den Kommunikationsfluss in der Krise überprüfen sowie c) ein ausreichendes Brainstorming auch im Notfall zulassen.

Andrea Ramscheidt: Mission Impossible. Wie Sie unmögliche Projekte in Erfolge verwandeln. Linde Verlag, 208 Seiten. Preis: 24,90 Euro bzw. 18,99 Euro als E-Pub.

Es hätte kein Energieeffizienzgesetz gebraucht: Bereits bisher sind die meisten Investitionen der heimischen Immobilienbranche motiviert, um eine Effizienzsteigerung zu erzielen. Soll heißen: Ein „Pullover für dieses Haus“, ein Fenstertausch für jenes. Und ein starker Ziegel. Wie gehabt: Jede Menge „Low-tech“ am Bau. Nun: Ein Haus gut zu isolieren ist wichtig. „Aber kann es wirklich alles sein, dass wir uns darauf beschränken, nur nach einer immer besseren Wolle für den Pullover zu suchen?“, fragt Harald Steindl. Jedenfalls: „Solange Ihr Haus nicht einmal weiß, dass übermorgen ein Feiertag ist, und Ihre Gebäudetechnik nicht entsprechend darauf reagieren kann, so bleiben die größten Effizienzpotenziale schlicht unangetastet.“

Den gezielten Einsatz von High-tech am Bau vermisst Steindl: „Wir diskutieren weitgehend auf einem abstrakten Experimental-Niveau. Unsere ,Nachhaltigkeits-Leuchttürme’ haben daher eher Forschungs-Charakter.“ Die Folge davon: „Regelrechte Über-Optimierungen, bei denen sich gut vermarktende Hersteller singulär über eine geringfügige Effizienzsteigerung freuen.“ Während in der breiten Basis oft kaum bis gar nichts in Richtung effizienterer Gebäudebewirtschaftung gemacht wird, würden diese Leuchttürme eher abschrecken, sobald sie als Referenz genutzt werden: „Ein hochgezüchtetes Rennauto mag zwar ein Beweis für das technisch Machbare sein, als Referenz für meinen nächsten Autokauf taugt es aber herzlich wenig.“ Jedenfalls: „Ein wirklich aktives Management einer Immobilie sieht anders aus. Und birgt ein Vielfaches an Einsparpotenzial.“

Vonnöten: Wertschätzung für Betriebsdaten

Voraussetzung für eine solch aktive Immobilien-Bewirtschaftung sind klare Fakten. „Bis dato ist die Entscheidungsfindung in der Immobilien-Bewirtschaftung aber unheimlich statisch“, so Steindl, „die Wertschätzung für Betriebsdaten nur selten gegeben.“ Eine Verbindung zwischen a) der Nutzung des Hauses und b) der Welt der Daten fehlt. „Während der Verbrauch von IT-Ressourcen eines Unternehmens auf Knopfdruck ersichtlich ist, werden im Facility Management historische Verbrauchsdaten in der Regel nicht aufgezeichnet.“

Mehr noch: Anstatt Betriebs- und Nutzungsdaten als Planungsgrundlage für Um-, Zu- oder Neubauten zu verwenden, „werden Flächen bei aktuellen Großprojekten nach wie vor mit erstaunlicher Lässigkeit verplant“. Jedem Immobilien-Projekt empfiehlt Steindl daher ein fundiertes Anforderungsprofil. Klar beantwortet müssen Fragen wie diese sein:

• Warum braucht es eine bestimmte Immobilie überhaupt?
• Wie genau soll sie warum aussehen?
• Wie groß ist unsere durchschnittliche Meeting-Größe?
• Wann finden die meisten Meetings statt?

Medientechnik als dominante Schnittstelle

Um die fehlende Verbindung zwischen Haus und Daten herzustellen, reicht es für Steindl nicht aus, „einige Präsenzmelder in eine beliebige Gebäudeleittechnik zu integrieren“: „Entscheidend ist ein übergeordneter Leitstand als unabhängiges Gewerk.“ Anders ausgedrückt: Während in der Praxis meist ein – noch dazu proprietäres – HLK- oder Security-System auch das Management von Fremd-Gewerken „mitmacht“, empfiehlt Steindl also ein Facility Management, das primär moderierend, nicht aber selbst ausführend wirkt. Steindl gibt ein Beispiel: „Wenn ich in meinem Auto auf die Bremse steige, will ich die Geschwindigkeit verringern – nicht mehr und nicht weniger. Wie die Bremse tatsächlich funktioniert, interessiert mich wenig. Auf dieselbe Art und Weise können auch Gebäude geführt werden.“ Die Voraussetzung dafür: Intelligente Schnittstellen, welche die Welt der Kommunikation mit der Welt der Daten sowie die Welt der Gebäudeleittechnik zueinander bringen.

Die Etablierung eines effizienten Facility Managements führt für Steindl also über 1) die Erhebung aller relevanten Parameter, die via Bus-System von der Technik an einen Leitstand übergeben werden können, 2) das Erstellen einer Architektur für diese Datenpunkte sowie 3) deren Zentralisierung – eine Zentralisierung, „die aber nicht ,zu tief’ gehen soll“: „Es geht um Schnittstellen, nicht um Eingriffe! Ein Leitstand gibt nur Sollwerte vor, diese zu erreichen bleibt in jedem Fall der Job des jeweils hochspezialisierten Gewerks.“

Der Königsweg, ein solch zentrales „Cockpit“ zu etablieren, besteht für Steindl darin, die Gebäudetechnik mit der Raumnutzung zu verknüpfen. Und genau das macht die Software „Fusion“ der US-Company Crestron: In ihr können Mitarbeiter 1) einen Raum – etwa für ein Meeting – suchen und in Folge 2) diesen Raum buchen. Das System sorgt sodann für 3) die notwendige Raum-Klimatisierung und ermöglicht in Folge 4) ein umfangreiches Reporting. In anderen Worten: Ein Mitarbeiter sucht im Kalender von Microsoft Outlook einen freien Meeting-Raum, ein Exchange-Server gibt die Antwort – und Crestron Fusion sorgt für die Befehle an die Gebäudetechnik.

Mit Fusion wird also ein schlankes Dashboard etabliert – ein Dashboard, das nicht eine verwirrende Vielfalt spezieller Informationen anzeigt, die nur von Profis zu verstehen sind, sondern die für den Nutzer gerade wirklich relevanten Daten parat hält. Gesetzt, alle Datenpunkte sind in einem Gebäude bereits vorhanden, so reichen „ein bis zwei Mannwochen aus, um eine solch übergeordnete Steuerungsebene zu etablieren“.

FM? Ein IT-Job!

Bei alldem: Selbst, wenn Consulter und FM-Dienstleister es anders sehen, Steindl bleibt dabei – „das Gebäude-Management ist primär ein IT-Job“. Noch einmal: „Als Facility Manager will ich vorgeben, wie eine bestimmte Fläche bewirtschaftet wird – nicht aber im Detail wissen, wie der Heizkessel von Vaillant oder die Lüftungsanlage von Toshiba tatsächlich funktioniert.“

Organisatorisch sieht er FM entsprechend bei einem Chief Information Officer (CIO) angesiedelt, der als solcher nicht nur IT-Agenden verantwortet, sondern alle Shared Services zur Verfügung stellt. Rechenleistung ebenso wie den Fuhrpark, die Kaffeemaschine – oder eben der Nutzung angepasste Betriebsflächen. [mz]

Crestron Fusion

Die Software-Plattform „Fusion“ baut auf einer Raumverwaltung auf und ermöglicht das Monitoring sowie die Steuerung der Beleuchtung, des Energieverbrauchs sowie aller AV-Medien. Kalender-gesteuerte Vorgaben zu Temperatur und Beleuchtung können damit ebenso gemacht werden wie die automatisch ausgelöste Raumkonditionierung nach einer Raumbuchung. www.crestron.com

Der dreigeschossige Stahlbetonbau setzt konsequent auf regenerative Energien in Form von Erdwärme und Solarenergie, eine entsprechende Bauphysik sowie auf verbrauchsarme Gebäude- und Klimatechnik. Die Vorgaben lauteten: Mit einem Wärme-Energiebedarf von maximal 40 kWh/m² sollte die Schule nur knapp über den Werten eines Passivhauses liegen. Zudem sollte der Wärmeverlust dank einer entsprechenden Gebäudehülle auf 0,3 W/m²K reduziert werden. Zwei einfache Zahlen, die aber für ehrgeizige Ziele standen.

Ohne umfassende Systemintegration mit standardisierten Kommunikations-Protokollen für die Vernetzung der einzelnen Systeme lässt sich ein derartiges Konzept nicht wirtschaftlich umsetzen. In Wendelstein werden alle Gewerke – von den HLK-Anwendungen über die Energiedatenerfassung bis zur Beleuchtungssteuerung – über ein LonMark-System (CEA-709) mit rund 1.000 Netzknoten integriert. Eine Vielzahl weiterer Hardwarekomponenten finden via DALI, Modbus und BACnet in das auf die Nutzung der Schule Rücksicht nehmende Gebäudeautomations-Netzwerk des Gymnasiums.

Controller lüften bei Bedarf

Das Konzept zielte aber nicht nur aufs Sparen, sondern auch auf gutes Raumklima ab. Entscheidend dafür: Eine kontrollierte Be- und Entlüftung der einzelnen Klassenzimmer anstatt regelrechte CO₂-Senken bzw. stundenlang gekippte Fenster.

Für die notwendige Frischluft in den Räumen sorgen heute dezentrale Trox-Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung (Schoolair-V). Deren Automation erfolgt dabei über frei programmierbare L-IOB I/O Controller von LOYTEC, die am LonMark TP/FT-10 Kanal kommunizieren. Je nach projektspezifischen Anforderungen geben die LOYTEC-Controller den fast 120 Schoolair-V Lüftungsgeräten jene Werte vor, um ein angenehmes Klima im Gymnasium Wendelstein zu garantieren.

Automation Server beleuchten bei Bedarf

Für die Automation der Jalousien, die Regelung der Betonkern-Aktivierung, die bedarfsabhängige Beleuchtungssteuerung der Aula, der Flure und im Außenbereich und weitere, übergeordnete Funktionen werden frei programmierbare L-INX Automation Server eingesetzt. Von Vorteil sind hier die extrem kurzen Zykluszeiten und damit eine schnelle Reaktionszeit für das Schalten der Beleuchtung und das synchrone Fahren der Jalousien. Gleichzeitig dienen die L-INX Automation Server als Gateway für die Modbus-Integration von Energiezählern in das LonMark-System.

Insgesamt sind knapp 2.000 DALI-Leuchten auf die verwendeten L-DALI Lighting Controller von LOYTEC aufgeschaltet. Diese erledigen die Konstantlichtregelung in den Klassenräumen und sind in der Lage, jeweils zwei Lichtbänder (Fenster- und Flur-seite) unterschiedlich zu regeln. Eingebunden in die Konstantlichtregelung sind DALI-Multisensoren von Osram. Über die im L-DALI Lighting Controller integrierte Gateway-Funktion stehen die Informationen dieser Multisensoren über die Abbildung auf Netzwerkvariablen dem gesamten Gebäudeautomationssystem zur Verfügung und werden auch in übergreifenden Applikationen verwendet.

Daten-Monitoring zur Energieoptimierung

Das Facility Management des Schulträgers, des Landkreises Roth, hat die Aufgabe, die Anlagen- und Verbrauchsdaten permanent zu erfassen und auszuwerten. Ziel ist es, Energieverbräuche ständig zu optimieren und bei Abweichungen Fehlerquellen schnell zu erkennen.

Die zu analysierenden Verbrauchsdaten liefern dabei Strom-, Wärmemengen- und Wasserzähler. Dabei kommen Zähler mit CEA-709 oder Modbus/RTU Schnittstelle sowie Puls-Zähler zum Einsatz. Weiters stellen L-IOB I/O Controller Daten von den Schoolair-Geräten bereit, verteilte L-DALI Lighting Controller liefern Verbrauchsdaten aus dem DALI-Beleuchtungssystem und L-INX Automation Server erfassen Energiedaten der Solaranlagen über Modbus TCP.

Das Energiekonzept wird am Gymnasium Wendelstein zudem pädagogisch aufbereitet: Die Anlagen- und Verbrauchsdaten werden Schülern wie Lehrern über das IT-Netzwerk der Schule in Echtzeit zur Verfügung gestellt. Und: Auf das Gebäudeautomations-Netzwerk der Schule kann der Betreiber lokal oder auch per Fernzugriff jederzeit zugreifen.

Automatisierung Gymnasium Wendelstein

Das Energiekonzept wurde in einer für ein Objekt dieser Größenordnung rekordverdächtigen Planungszeit von nur zehn Wochen erstellt. Umgesetzt wurde es von einem selbständigen Systemintegrator. 

Systemintegrator: NV Connection, Raimund Hoyer 

LOYTEC-Komponenten: 2 x LINX-100, 4 x LINX-110, 7 x LIP-3ECTB, 3 x LIP-33ECTB, 3 x LIP-3333ECTB, 3 x LGATE-900, 118 x LIOB-180, 29 x LDALI- 3E101, 11 x LDALI-3E102, 4 x LDALI-3E104, 3 x LVIS-3E100, 1 x LVIS-3E115

Normalerweise denkt bei Energieeffizienz jeder an die Investition in effizientere Geräte und Anlagen. Dabei ist ein guter Teil an Energieeffizienz durch einfaches Abdrehen zu gewährleisten. Klingt banal? Ist es auch!

Darum muss das erste Ziel „höhere Energieeffizienz ohne Investitionen“ lauten. In dieser Ausgabe wollen wir uns die Stromverbraucher in einem Office-Gebäude betrachten.

Das erste, das Ihnen als Gebäudebetreiber oder Nutzer dabei wahrscheinlich in den Sinn kommt, ist das Licht. Auch wir als Energieberater haben dies im Fokus, denn im Gesamtstromverbrauch eines Bürogebäudes macht das Licht doch etwa 35 Prozent aus. Daher: Abdrehen bringt viel. Auch kennt jeder von uns die Lichtsituation im Büro. Meist wird am Morgen aufgedreht und am Abend erst wieder ab. Nutzermotivation mit täglichen Monitoring kann dabei sehr viel helfen, noch bevor Investitionen in Bewegungsmelder, Zeitschaltungen oder Aufteilungen in Teilkreise getätigt werden.

Netzschalter für Bürogeräte!

Ein weiterer großer Verbraucherkreis sind die Bürogeräte. So verbraucht das Netzteil eines durchschnittlichen Standrechners im Leerlauf 40 W, ein Laptop kommt hingegen schon mit 20 W aus – auch wenn teilweise Werte von 1 W vom Hersteller angegeben werden. Das klingt nicht viel. Wenn man das aber mit gut gerechneten 7.000 Jahres-Leerlaufstunden hochrechnet, kommt man bei einem Standrechner auf ca. 280 kWh. Ein Laptop kommt auf die Hälfte. Zum Vergleich. Ein Farblaserdrucker benötigt im Leerlauf ungefähr so viel wie ein Laptop.

Auch das erscheint auf den ersten Blick nicht viel im Gesamtenergieverbrauch zu sein, doch hier wirkt die Masse. In einem Büro mit 50 Mitarbeitern machen PC-Leerlaufverbräuche im Jahr rund 14.000 kWh aus. Das sind bei einem durchschnittlichen Stromtarif ca. 2.300 Euro. Als Maßnahme ist eine Investition in 50 schaltbare Steckdosen – zu sagen wir einmal (teuren) 4 Euro pro Stück –  als marginal zu betrachten. Jeder Mitarbeiter bekommt die Aufgabe, seinen Arbeitsplatz nach Beendigung seiner Arbeit den Netzschalter zu betätigen – und die geringe Investition von 250 Euro hat sich in einem Monat amortisiert!

Teure Begleitheizungen

Ein weiterer großer und gleichzeitig sehr versteckter Stromverbraucher sind die sogenannten Begleitheizungen. Darunter versteht man Dachrinnenheizungen oder Rampenheizungen. Eine Rampenheizung hat pro Quadratmeter eine Leistung von 300 W. Eine Rampenheizung mit einer Länge von 10 m hat eine Heizung mit einer Leistung von 15 kW. Wenn nun die Steuerung versagt und z.B. der Temperaturfühler permanent „Kälte“ vorgibt – was wir bei unseren Messungen immer wieder feststellen –, so verheizt diese Rampe im Jahr ca. 17.000 Euro.

Dies ist nur ein kleiner Auszug von zu effizienteren Anlagenteilen. Weitere Anlagen sind z.B. Lüftungen, Druckluftanlagen, Pumpen, Kühlgeräte. Das wesentliche Tool, solche Lecks zu entdecken, ist ein ordentliches Monitoring-System. Und hier gilt: Das einfachste System ist besser als gar keines. Gerne unterstützen wir Sie in Ihren Energieeffizienz-Fragen mit unserer langjährigen Erfahrung.

Welches Ziel verfolgt der neue Diplomlehrgang und wer soll angesprochen werden?

Kurt Krautgartner: Wir wollen Unternehmen neue Einsparungspotenziale – fernab der gewohnten Pfade – aufzeigen. Gerade in schwierigen Zeiten gilt es, über Kennzahlen Effizienzpotenziale zu identifizieren. Diese Methode der Nachhaltigkeit senkt nicht nur die Kosten eines Unternehmens, sie steigert auch die Zufriedenheit und Motivation der Mitarbeiter. Unternehmen mit Verantwortung gegenüber Umwelt und Ressourcen sind attraktive Arbeitgeber, mit einer starken Position am Markt und einem positiven Image. Ansprechen wollen wir Geschäftsführer, Entscheidungsträger, Techniker, Facility Manager, Umweltbeauftragte etc.

In welchen Bereichen können Unternehmen Energie einsparen?

So unterschiedlich wie die einzelnen Betriebe sind, so unterschiedlich sind auch die Möglichkeiten, um Energiekosten zu reduzieren. Und genauso differenziert sind auch die Amortisationszeiten für Effizienzmaßnahmen. Vielfach sind organisatorische Maßnahmen sehr lukrativ, weil sie meist ohne investiven Aufwand umgesetzt werden können. Damit ist das gezielte Abschalten oder Reduzieren von Anlagenlaufzeiten gemeint. Und die Erfahrung zeigt, dass immer wieder Maßnahmen gefunden werden, welche die Investition in wenigen Monaten zurück verdienen.

Warum ist es wichtig, dass Unternehmen einen eigenen Energie- und Ressourcenmanager beschäftigen? 

Spezielles Know-how kann sich ein Unternehmen jederzeit von externen Experten holen. Geht es aber um die Bewertung und Umsetzung, so sind die entsprechend ausgebildeten Personen im Unternehmen selbst notwendig. Nur sie kennen die Abläufe und individuellen Anforderungen der Mitarbeiter und stellen die Schnittstelle zur Geschäftsleitung her.

Was ist das Besondere an Ihrem Lehrgang?

Der Lehrgang will nicht nur technisches Know-how vermitteln, sondern bietet auch das Rüstzeug, im Betrieb Maßnahmen zur Energiekostenreduktion – vom Erkennen der Potenziale bis zur Umsetzung und Erfolgskontrolle – selbst aktiv durchzuführen. Dazu gehört auch Basiswissen zum Projektmanagement und (internen) Marketing sowie Förderungen. Die Teilnehmer werden an einem Projekt aus dem eigenen Betrieb während des Lehrgangs interaktiv die einzelnen Phasen erarbeiten und von Experten begleitet. Dabei erhalten sie Feedback und Tipps für Optimierungen. www.bfi-wien.at

Nachhaltige Immobilien müssen während des gesamten Lebenszyklus eine hohe Wirtschaftlichkeit und weitreichende ökologische Kriterien einhalten können. Damit die Nachhaltigkeit nicht nur ein Marketing-Gag bleibt, sondern auch einer kritischen Prüfung standhält, ist ein umfassendes Know-how aus unterschiedlichen Immobilien-Bereichen erforderlich. Derzeit sehen sich Facility Manager aber mit kurzfristigen wirtschaftlichen Interessen der Entscheidungsträger konfrontiert, die selten den Blick auf die notwendige Lebenszyklusqualität richten. Aber auch FM-Dienstleister unterbieten sich im Preis, um im aktuell starken Konkurrenzkampf für den Augenblick zu gewinnen.

Gefragt: Facility Manager mit Drive

Um diesem Problem zu begegnen, ist es für Facility Manager wie auch für Entscheidungsträger wichtig, auf ein langfristig ausgelegtes partnerschaftliches Miteinander zu setzen. Facility Manager benötigen dazu einen Handlungsspielraum, um Prozesse und Gebäudekomponenten optimieren zu können. Facility Manager müssen sich künftig aber auch schon bei der Gebäude-Planung aktiver einbringen. „Sich aktiv einbringen“ bedeutet dabei, selbstbewusst zur kreativen Lösungsfindung beizutragen und nicht – wie heute leider noch zu häufig – sich als nachgeordneter Fachplaner zu verstehen, der bereits getroffene Designvorschläge „schön rechnen“ muss.

Ganzheitliche FM-Ausbildung

Hier setzt das Studium Facility- & Immobilienmanagement an der FH Kufstein an. Hier werden sowohl technische Fachgebiete als auch immobilienwirtschaftliches Know-how vermittelt. Dies fördert die ganzheitliche Sichtweise, die notwendig ist, um Gebäude nachhaltig zu entwickeln und zu betreiben. Das Studium bildet damit sowohl künftige Facility Manager wie auch Immobilienökonomen aus. Immobilienmanager der Zukunft müssen genauso grundlegende Kenntnisse und ein Verständnis für technische Komponenten und betriebliche Abläufe haben, wie Facility Manager dies zu den Themen Immobilienentwicklung, Immobilienfinanzierung und Immobilienbewertung benötigen. Hinzu kommt bei diesem Studium ein hoher Anteil an realen Praxisprojekten, die Studierende zusammen mit Wirtschaftspartnern bearbeiten, um reales Optimierungspotenzial bereits im Studium zu identifizieren. Damit sind sie für aktuelle und künftige Fragestellungen bei nachhaltigen Immobilien gut gerüstet – als wichtiger Manager im integralen und iterativen Planungs- und Entwicklungsprozess sowie als Koordinator in der gemeinsamen Umsetzung bis hin zum nachhaltigen Betrieb.

www.fh-kufstein.ac.at

Vandalismus in Stiegenhäusern, mutwillige Sabotage aber auch in Unternehmen: Die Installation eines elektronischen Postschlosses macht dem ein Ende. Paul Siblik erklärt, warum: „Ein mechanischer Postschlüssel ist relativ leicht kopierbar, eine individuell kodierte Zutrittskarte ist hingegen mit Sicherheit einmalig.“ Mehr noch: „Ein elektronisches Schloss kann auch dokumentieren, wer wann Zugang zum Gebäude hatte.“ Facility Manager haben bei dem vom Purkersdorfer Unternehmen BEGEH entwickelten Zutritts-System die Möglichkeit, eigene Zutrittskarten herzustellen – Berechtigungskarten, die den Zutritt zum Gebäude nur in einem frei definierbaren Zeitfenster erlauben. „Eine Vielzahl separater Schlüssel muss damit – etwa an Versorger, Reiniger, Zusteller oder Blauchlichtorganisationen – nicht mehr verteilt werden. Diese Unternehmen bzw. Organisationen sind mittlerweile in der Regel ebenfalls Partner des BEGEH-Systems und verfügen über ihre entsprechenden Zutrittskarten“, so Siblik.

Mehr als 100 dieser elektronischen Schlösser, darunter etwa für die Uniqa Versicherung, hat die Firma Ing. Paul Siblik mittlerweile installiert. Erhältlich sind sie ab 154 Euro exkl. USt, das Programmierkartenset kostet 334 Euro. BEGEH übernimmt im Rahmen eines Servicevertrages (105 Euro/Jahr) die Programmierung der für die zugelassenen Karten gültigen Zeitfenster (die Version BEGEH Security kommt auf 394,90 Euro).

www.begeh.at • www.paul-siblik.at

Die Nutzer des „BEGEH“-Systems:

Im BEGEH-System können bis zu 128 Nutzergruppen definiert werden. In der Einsteiger-Version lässt sich der Zugang für folgende Nutzer aktivieren bzw. deaktivieren: 1) Post, 2) Private Postzusteller, 3) Gemeinden und Energieversorger, 4) Reinigungsfirmen, Schneeräumung, Lebensmittelzusteller, 5) Schädlingsbekämpfung und Rauchfangkehrer, 6) Feuerwehr, Polizei und Rettung, 7) Müllentsorger, 8) Zeitungszusteller, 9) Sozialdienste und Ärzte sowie 10) Werbemittelzusteller. Darüber hinaus kann – zeitlich befristet – eine frei erhältliche „Baukarte“ für Handwerker freigeschalten werden. Elektrikern, Installateuren usw. muss dann während dieser Zeit kein separater Schlüssel für ihre Arbeiten ausgehändigt werden.

Sanierung oder Neuerrichtung?

Jede Türstation, die schon mit einem herkömmlichen Postschloss ausgestattet ist kann ohne großen technischen Aufwand umgerüstet werden. Natürlich wird durch den Einbau einer neuen Türstation, bei der das BEGEH-Schloss unsichtbar hinter der Frontplatte „verschwindet“ (siehe Foto links), der Eingangsbereich entsprechend aufgewertet, wie das Beispiel von FERMAX (erhältlich im Fachhandel) zeigt: Eine tolle Visitkarte des Hauses!